Mercato Immobiliare In Florida

Dopo aver ricevuto alcune domande, ed aver controllato sia i dati relativi alle pagine visitate che le parole chiave utilizzate per le ricerche, mi sono reso conto che il procedimento di acquisto di una proprietá in Florida necessita di un approfondimento.

Per prima cosa, e lo dico andando contro i miei interessi, é necessario verificare la fattibilitá di un tale investimento; personalmente raccomando sempre di discuterne con il proprio commercialista e di verificare quale possa essere il miglior piano di azione per finalizzare questo tipo di acquisto. Sicuramente la svalutazione del dollaro e il ridimensionamento dei prezzi di vendita (secondo gli indici S&P/Case-Shiller nell’area di Miami siamo ad un -34.67% rispetto al picco del mercato) rendono questo tipo di investimento estremamente interessante, ma si tratta pur sempre di acquistare un immobile lontano da casa propria e con norme che regolano gli investimenti diverse da quelle a cui siamo abituati. Nel caso in cui vogliate procedere con questo tipo di acquisto, sarei grato di aiutarvi nella vostra impresa, e mi permetto di ricordarvi che le commissioni di vendita vengono pagate da colui che vende la proprietá.

É necessario avere un’idea abbastanza precisa dell’importo che si é disposti a impegnare per l’acquisto di una proprietá. Questo importo dovrebbe includere tutti quei costi che sono accessori all’acquisto stesso, e il vostro agente immobiliare dovrebbe essere in grado di fornirveli. Qualora abbiate necessitá di accendere un mutuo, sará necessario otterere una “good faith estimate” che ne indichi i costi. Questi passi sono necessari per evitare spiacevoli sorprese successivamente all’individuazione dell’immobile. Non sarebbe la prima volta che sommando tutti i costi relativi all’acquisto, ci si renda conto che la cifra totale eccede il proprio budget.

Una volta che viene stabilito l’ammontare totale, é necessario aprire un conto corrente negli Stati Uniti. Vi suggerisco di verificare se l’istitito di credito con il quale lavorate in Italia, o un’altra banca Italiana, ha una filiale negli Stati Uniti, e preferibilmente nella zona dove avete intenzione di effettuare il vostro acquisto. Nel caso in cui questo non sia possibile, ci si puó rivolgere presso una banca negli Stati Uniti. Per i cittadini Italiani, la procedura per aprire un conto corrente é alquanto semplice e l’unico documento che viene richiesto é il passaporto. Avere un conto corrente in loco é estremamente importante, in quanto vi permetterá di avere a disposizione, senza dover aspettare i tempi tecnici di un bonifico internazionale, la cifra necessaria per poter versare la caparra (questa cifra puó variare in base al valore della proprietá) che deve accompagnare l’offerta d’acquisto.

Negli Stati Uniti non é necessario contattare direttamente l’agente immobiliare che rappresenta il proprietario del’immobile in vendita, si puó utilizzare l’agente immobiliare di proprio gradimento (purché abbia la licenza per operare in Florida) e generalmente non esistono mandati in esclusiva per l’agente rappresentante il compratore (a meno che questo non venga richiesto come condizione necessaria per lavorare con quel particolare cliente). L’agente da voi scelto sará in grado di proporvi tutte quelle proprietá che rispondono alle caratteristiche da voi richieste, e saprá rispondere alle vostre domande riguardanti il settore immobiliare. Nel caso in cui desideriate inizialmente effettuare delle ricerche autonome, vi prego di consultare il mio sito alla pagina dedicata alla ricerca nel database MLS senza alcun impegno da parte vostra.

Nel caso desideriate effettuare una ricerca autonoma , una volta individuata la proprietá che vi interessa, potrete contattare l’agente di vostra scelta che provvederá ad analizzare quanto da voi richiesto e vi invierá le informazioni relative all’immobile, incluse delle fotografie che documentino lo stato della proprietá. Una volta finalizzato il tutto ci si puó organizzare per una visita agli immobili selezionati (mi raccomando di conservare tutte le ricevute relative a questo viaggio, in quanto, il vostro commercialista potrebbe averne bisogno per giustificare i costi da voi sostenuti per questo acquisto). Durante questa visita, il vostro agente immobiliare saprá consigliarvi quali sono le zone piú desiderabili, le attrattive di un immobile rispetto ad un altro e cosí via.

Una volta determinato l’immobile che si intende acquistare, si procede alla fase successiva: la determinazione del prezzo offerto per la proprietá e la successiva offerta ed eventuale negoziazione. É importante enfatizzare che una volta presentata l’offerta, qualora questa venga accettata da colui che vende, essa é vincolante, percui, nel caso quanto indicato in essa non vi fosse chiaro, suggerisco di consultare un avvocato che possa darvi una migliore interpretazione del contratto stesso (sfortunatamente per la legge della Florida non mi é possibile dare consigli legali ed interpretazioni riguardanti il contratto, in quanto questo potrebbe essere interpretato come pratica illecita dell’attivitá legale, e sarei passibile di denuncia). In concomitanza con l’offerta é necessario presentare un assegno (in US$ emesso da un’istituto finanziario operante negli Stati Uniti) corrispondente all’ammontare della iniziale della caparra stabilita nell’offerta stessa. Questo assegno viene depositato in un “Escrow Account” presso uno dei soggetti abilitati a questo genere di transazioni (studio di avvocati, “Title Company’, ecc.). Una qualvolta, l’offerta, e le relative condizioni, vengano accettati, l’acquirente avrá un certo lasso di tempo, stabilito nell’offerta di acquisto, per effettuare il secondo versamento della caparra (anche in questo caso verrá versata nello stesso “Escrow Account”), e avrá l’opportunitá di fare effettuare una perizia dell’immobile da parte di un soggetto qualificato. Questa perizia é estremamente importante, in quanto puó rivelare la presenza di difetti tali da indurre l’acquirente a recidere l’offerta di acquisto (bisogna verificare quale tipo di condizione sia stata indicata nell’offerta di vendita, nel caso in cui il contratto fosse un “AS IS”, l’acquirente puó semplicemente comunicare per iscritto, accompagnadola con una copia della perizia, la propria intenzione di rescindere il contratto in base ai risultati ottenuti della perizia stessa; nel caso in cui ci si sia accordati per un contratto piú standard, e il perito rilevi dei difetti, il cui costo complessivo é inferiore all’1,5% del prezzo di vendita pattuito, colui che vende l’immobile ha l’obbligo di effettuare le riparazione, se invece questa perizia evidenzia difetti superiori a quell’1,5%, l’acquirente puó decidere di rescindere il contratto di acquisto o di rinegoziare il prezzo pattuito. In entrambi i casi sopra riportati, l’acquirente ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di caparra.

 Una volta che tutte le condizioni presenti sull’offerta di vendita siano state soddisfatte si puó procedere al rogito, che normalmente avviene tra i 30 e i 45 giorni dalla data in cui viene accettata l’offerta. Negli Stati Uniti, il ruolo del Notaio viene svolto o da un Avvocato, oppure da una cosiddetta “Title Company”; generalmente questa figura viene scelta dall’acquirente, e il suo ruolo, tra le varie cose, include la verifica della titolari del venditore, gli accertamenti sull’eventuale presenza di tasse arretrate, pignoramenti, ipoteche e spese condominiali non pagate. Quello che io suggerisco é di fare la cosiddetta “Title Insurance”, che serve a proteggere l’acquirente contro i rischi relativi a questa transazione immobiliare.

Condo Hotels

Che cosa sono i Condo Hotels? Il Condo Hotel é un concetto relativamente nuovo e negli Stati Uniti é stato sviluppato negli anni del boom edile da parte di alcune delle piú lussuose catene alberghiere. Presenti in aree estremamente esclusive, ma con un elevato afflusso turistico questi condo hotels hanno, all’interno degli stessi, una percentuale di alloggi riservato alla vendita, ed un’altra percentuale riservata esclusivamente ad uso alberghiero. Il Condo Hotel offre l’opportunitá di usufruire di tutte quelle strutture presenti in un luogo di soggiorno di lusso (utilizzo del centro benessere, della palestra, della piscina, dei ristoranti presenti all’interno dell’edificio, del servizio in camera o l’utilizzo del concierge).

Generalmente ai proprietari di questi alloggi viene offerta la possibilitá di aderire ad un programma di gestione degli appartamenti, in cui la societá che si occupa della conduzione dell’hotel offre i propri servizi di marketing e di management al fine di affittare l’unitá agli ospiti dell’hotel nei periodi in cui i proprietari non sono presenti. Ovviamente questo servizio viene offerto in cambio di un cosiddetto Franchise Fee e di una percentuale realizzata dall’affitto dell’alloggio stesso. Uno dei vantaggi di questo servizio é che la responsabilitá della manutenzione e affitto dell’unitá, é demandata alla societá di gestione.

Sfortunatamente per i proprietari che vogliono usufruire di questo servizio ci sono alcune limitazioni quali:

• Richiesta di prenotazione: al fine di assicurare la disponibilitá dell’alloggio, i proprietari sono tenuti ad informare la societá di gestione in anticipo, in alcuni casi fino a 60 giorni prima del loro arrivo.
• Conformitá dell’arredamento: gli alloggi sono ammobiliati secondo le specifiche dell’hotel e non sono permesse modifice. In alcuni casi i proprietari sono anche tenuti a sostituire i mobili presenti all’interno delle proprie unitá.
• La seccatura di dover mettere in valigia i propri effetti personali, vestiti, fotografie, in quanto non é possible lasciarli all’interno dell’alloggio a meno che non ci sia un armadio riservato per il proprietario.

Ci sono poi delle altre limitazioni non direttamente collegabili al programma di gestione della proprietá, quali:

• Limitazioni sulla durata del soggiorno: alcuni hotel ed enti di governo locale mettono dei limiti riguardanti la durata del soggiorno complessivo da parte dei proprietari. Questa limitazione viene effettuata per garantire una disponibilitá costante delle camere d’albergo e quindi garantire un’entrata derivante dalle tasse turistiche.
• Mancanza di trasparenza: secondo le norme della SEC (Securities and Exchange Commission), se il venditore (in questo caso la catena alberghiera) enfatizza il potenziale ritorno sull’investimento, questa vendita non viene considerata come una transazione immobiliare, ma come un investimento finanziario, che verrá trattato come tale dal punto di vista fiscale, e rientrerá sotto la giurisdizione della SEC, e dovrá attenersi alle norme stabilite da essa. Questo é il principale motivo per cui non vengono rilasciate informazioni precise sulla percentuale di utilizzo delle camere e sui prezzi richiesti agli ospiti durante il soggiorno, e tutto ció rende molto difficile identificarne la possibile rendita.

Nonostante ció un crescente numero di investitori e di turisti amanti del lusso hanno espresso interesse per questo tipo di proprietá, che offre la libertá e la flessibilitá di godersi una seconda casa, e trarne una rendita che aiuti a coprirne le spese.

Ipotetica Analisi Finanziaria di un Condo Hotel

Premesso che non sono un consulente finanziario o un avvocato, mi permetto di presentarvi un prospetto che possa aiutarvi a capire alcuni dei punti fondamentali di questo tipo di proprietá.

Come potete notare alcune di queste voci sono vaghe, ció nonostante é comunque possible farsi un’idea dei costi associati all’acquisto di un di questi Condo Hotels.

Primo Passo: Stima della rendita

I punti fondamentali per farsi un’idea della rendita sono:

• Percentuale di affitto: all’interno di un hotel la percentuale di affitto puó variare in base alla dimensione dell’unitá, al costo della camera (costo di affitto variabile in base alla stagione, giorno della settimana, posizione dell’unitá all’interno dell’edificio, vista dalla camera).
• Locazione: Le prenotazioni vengono gestite ruotando le unitá disponibili. Nel caso in cui l’ospite dell’hotel abbia una particolare richiesta, le unitá con le dimensioni e con la vista richieste, hanno la prioritá.
• Uso Personale: Come accennato in precedenza, l’uso personale puó essere limitato dall’hotel o dagli enti locali.

Secondo passo: Valutare i costi

I presupposti fondamentali per valutare I costi sono:

• Franchise fees: generalmente il 10-12% della rendita lorda
• Spese di gestione: varia in base alla catena alberghiera e al progetto stesso.
• Spese mensili di manutenzione: calcolate in base alla dimensione dell’unitá.
• Riserve: spesso viene accantonato fino al 5% della rendita al fine di sostituire o migliorare i mibili presenti all’interno dell’unitá.
• FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act): I cittadini stranieri che hanno una proprietá che genera una rendita sono soggetti alla FIRPTA. Non solo, ma anche al momento della vendita del bene, essi sono soggetti a questa norma. Come ho detto prima, non mi é possible discutere gli aspetti fiscali legati a questi affitti, ma saró felice di mettervi in contatto con uno studio di avvocati specializzati in questa materia.

Che cosa chiedere se si é interessati all’acquisto.

1. Chi é il developer? Quali altri Condo Hotels ha costruito?
2. Chi ha la gestione del progetto? Quali altri progetti sono gestiti da questa societá?
3. Quali sono le condizioni relative al contratto di gestione dell’hotel?
4. Quale é la situazione locale dell’industria alberghiera (capacitá, percentuale di affitto, nuovi progetti, ecc.)?
5. Quali sono gli usi progettati per questo progetto (condo hotel, hotel, residenziale, commerciale, vendita al dettaglio)?
6. Quante unitá rispetto al totale disponibile, verranno riservate alla vendita, e quante rimarranno ad esclusivo uso dell’hotel?
7. Quale é la disponibilitá di modelli e dimensioni degli alloggi all’interno di questo progetto?
8. É possibile ottenere fotografie o altri esempi dell’arredamento interno?
9. Quale é l’attuale o presunta categoria di questo hotel?
10. Il prezzo degli alloggi destinati alla vendita é cambiato rispetto a quello richiesto al momento della presentazione del progetto? E se si, di quanto e quando?
11. Quale é il programma relativo ai versamenti delle caparre nel periodo precedente alla costruzione? Quando é necessario effettuare i vari versamenti?
12. Quando é che i versamenti effettuati a titolo di caparra non sono piú rimborsabili?

Che cosa chiedere in riguardo al programma di gestione della proprietá

1. Quali sono i fattori (positivi e negativi) che potrebbero influenzare l’affitto della vostra unitá (vista, posizione all’interno dell’hotel, dimensione, ecc.)?
2. Qali sono i costi di manutenzione della mia proprietá?
3. Quale é l’incremento annuale previsto dei costi di manutenzione?
4. É prevista la presenza di uno spazio riservato ai proprietari per poter lasciare le proprie cose?
5. É prevista la necessitá di avere una assicurazione sulla proprietá?
6. Quali sono le restrizioni relative al soggiorno da parte dei proprietari? Numero massimo di giorni riservati all’uso personale dell’unitá
7. Se dovessi fermarmi oltre il periodo originariamente richiesto, é possibile ottenere una tariffa scontata?
8. Quanto tempo in anticipo é necessario comunicare l’intenzione di utilizzare l’unitá per uso personale?
9. Ci sono dei periodi durante l’anno in cui non é possibile utilizzare l’alloggio da parte dei proprietari?
10. Quali sono le procedure e i costi associati all’accettazione o meno del programma di gestione della proprietá?
11. Ci sono dei costi giornalieri che sono tenuto a pagare quando utilizzo l’alloggio ad uso personale?
12. Quali sono le strutture e i servizi che posso utilizzare durante il mio soggiorno? Ci sono dei costi aggiunti per l’utilizzo di questi servizi e strutture?
13. L’uso dei servizi e delle strutture dell’hotel viene ridotto durante i periodi di alta e bassa stagione?
14. Quale é il Franchise Fee associate alla partecipazione del programma di gestione?
15. In che percentuale viene divisa la rendita derivante l’affitto della proprietá?
16. Come viene gestito l’accantonamento a riserva per l’acquisto o il miglioramento dei mobile all’interno degli alloggi? Sono tenuto a versare una percentuale della rendita?
17. Le spese relative alle migliorie vengono condivise da parte della societá di gestione con i proprietari dell’alloggio, o meno?
18. Quali sono i costi operativi dell’hotel che vengono ripartiti tra la societá di gestione e I proprietari dell’alloggio?
19. Quando viene pagata la rendita derivante dall’affitto?
20. Quale é la rotazione dell’unitá nel programma di affitto?

Buongiorno a tutti e grazie per l’interesse espresso per il mio blog riguardante la situazione immobiliare nel sud della Florida, e le relative opportunitá che il mercato presenta. Per chi non mi conoscesse, il mio nome é Paolo Giacone, e sono un agente immobiliare residente in Florida dal 2005 e operante dal maggio 2006 per conto della Coldwell Banker Residential Real Estate. In questi ultimi due anni il mercato ha vissuto una contrazione dei prezzi di vendita, rispetto ai picchi raggiunti a fine 2005, inizi 2006. Personalmente, considero questa flessione come un fatto positivo, perché il valore degli immobili, ed i costi ad essi collegati, aveva raggiunto dei valori impossibili da sostenere, specialmente per coloro che vivono basandosi sull’entrata costante di uno stipendio fisso mensile.

A partire dal 2000, nel sud della Florida, si é cominciato a notare un aumento del prezzo di vendita degli immobili, con un aumento del numero delle unitá vendute. L’aumento del numero delle proprietá vendute viene evidenziato dalla seguente tabella, che mostra le vendite anno per anno, per quanto riguarda Single Family Homes (Ville Monofamiliari), delle tre maggiori aree urbane del sud-est della Florida. Come si puó notare questo aumento coincide con gli anni 2002, 2003, 2004 e 2005, con un crollo delle vendite a partire dall’anno 2006. Una piccola eccezione viene rappresentata dalla contea di Palm Beach, che aveva subito un impennata delle vendite negli anni 2002 e 2001, per poi ridimensionarsi nel 2002 ed aumentare negli anni successivi, seguendo lo stess trend di Miami e Fort Lauderdale.

Single Family Homes – Ville Monofamiliari

*Dati ottenuti dalla Florida Association of Realtors (Media Center)

Quanto é invece possibile evidenziare dalla seguente tabella, é la variazione del prezzo mediano delle Single Family Homes (Ville Monofamiliari)

Single Family Homes (Median Prices) – Ville Monofamiliari (Prezzo Mediano)

*Dati ottenuti dalla Florida Association of Realtors (Media Center)

Se si osservano entrambe le tabelle, si puó notare come, nonostante il calo del numero delle unitá vendute, i prezzi si siano mantenuti relativamente elevati e, come nel caso di Miami, essi siano addirittura aumentati, contraddicendo quanto da me detto in precedenza. In realtá tutto questo ha una spiegazione molto semplice, in quanto si tratta di prezzi di vendita mediani, quindi il prezzo indicato non é dato dal totale dei prezzi di vendita diviso il numero delle unitá vendute (prezzo medio), ma esso é il valore in mezzo a tutta la serie dei prezzi di vendita (Valore Mediano). Nel caso di Miami, considerando le 5.289 vendite avutesi nel 2007, il valore mediano é il 2645º. Considerando anche il fatto che questa serie é ridotta rispetto agli anni precedenti, non é cosí strano avere un valore piú elevato rispetto agli anni precedenti.

Se si vanno poi ad analizzare le singole proprietá, si possono poi notare come, in realtá questi prezzi di vendita siano diminuiti del 20-30%, con l’eccezione di quegli immobili situati in zone altamente desiderabili (vista oceano, vista baia, ecc.)., che comunque beneficiano dell’attuale valore di cambio dell’euro. Personalmente penso che questo sia un fantastico momento per investire in un immobile negli Stati Uniti, l’inventario offre la possibilitá della scelta, i prezzi di vendita si stanno riducendo, e il valore dell’euro rimane a livelli elevati, offrendo la possibilitá all’investitore italiano di realizzare in buon guadagno nel medio-lungo periodo.

Nei miei prossimi blogs, tratteró dei costi relativi all’acquisto di una proprietá negli Stati Uniti, e dei costi di gestione della stessa, nel frattempo spero che abbiate trovato quese note interessanti, e resto a vostra disposizione per ogni domanda.

Ciao e a presto,

Paolo Giacone |Realtor®, e-PRO® | Coldwell Banker Residential Real Estate |

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